Реформування ЖКГ

Як реалізувати своє право бути господарем у власному будинку?

З прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» 14 травня 2015 року, люди отримали реальну можливість ефективно використовувати свої кошти та зменшити вартість утримання своїх помешкань (за версією влади). Та чи дійсно це так, і чи є цей закон панацеєю від усіх наших негараздів у сфері ЖКГ, давайте розбиратися разом.

Перше, з чим потрібно визначитися власникам - це форма управління власним будинком. Законом передбачено три форми: управління загальними зборами, утворення ОСББ або обрання управителя.

Що таке ОСББ? Термін "ОСББ" вперше став відомим широкому загалу у 1992р., коли у Законі України "Про приватизацію державного житлового фонду" було зазначено, що для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків". Сповна цей механізм запрацював з 2001 року, коли було прийнято Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 № 2866-III. У світовій практиці аналогом цього терміну є «кондомініум» (у перекладі з латини «con» - спільно і «dominium» - володіння), що з'явився ще у Древньому Римі, коли виникла необхідність різним сім'ям жити в одному будинку і вирішувати багато спільних питань. З того часу у всіх без винятку цивілізованих країнах світу такі об'єднання (у тих або інших формах) стали основою організації спільного проживання людей.

Чим врегульоване питання створення та діяльності ОСББ? Господарським та Цивільним кодексами, Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року №2866-III (Опубліковано 04.01.2002р.), та Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417- VIII.

Які функції має ОСББ як суб’єкт господарювання? При створенні об'єднання співвласників багатоквартирного будинку співвласники мають можливість:

  • самостійно підібрати виконавців житлово-експлуатаційних послуг;
  • визначати розмір квартирної плати та здійснювати контроль за раціональним використанням платежів на утримання свого будинку;
  • встановлювати кошторис утримання свого житла;
  • вибирати структуру і стиль свого управління;
  • формувати штатний розклад, персональний склад працівників та їх заробітну плату (управителя, сантехніка, двірника, електрика, бухгалтера, консьєржа тощо);
  • спільно визначати об'єми, якість і терміни ремонту свого будинку;
  • здавати в оренду місця загального користування з метою отримання прибутку для компенсації витрат (при наявності);
  • надалі використовувати своє право на отримання субсидій;
  • користуватись земельною ділянкою (прибудинковою територією), закріпленою за будинком;
  • створити в будинку комфортні та безпечні умови проживання;
  • використовувати трудовий внесок замість стягнення квартирної плати (відшкодування експлуатаційних витрат);
  • обрання на конкурсній основі підрядників для покращення якості обслуговування.

Що таке ОСН? Органи самоорганізації населення – представницькі органи, що створюються жителями, які проживають на законних підставах на території села, селища, міста або їх частин, для вирішення окремих питань місцевого значення. Це будинкові, вуличні, квартальні комітети, комітети мікрорайонів, районів у містах, сільські, селищні комітети.

Чим врегульоване питання створення та діяльності ОСН? Законом України «Про органи самоорганізації населення» від  11 липня 2001 року № 2625-ІІІ та Законом України «Про місцеве самоврядування» 21 травня 1997 року № 280/97- ВР.

Які функції має ОСН як представницький орган? Основні завдання органів самоорганізації населення:

  • створення умов для участі жителів у вирішенні питань місцевого значення в межах Конституції і законів України; - задоволення соціальних, культурних, побутових та інших потреб жителів шляхом сприяння у наданні їм відповідних послуг;
  • участь у реалізації соціально-економічного, культурного розвитку відповідної території, інших місцевих програм.

 

Повноваження:

  • представляти разом з депутатами інтереси жителів будинку, вулиці, мікрорайону, села, селища, міста у відповідній місцевій раді та її органах, місцевих органах виконавчої влади;
  • сприяти додержанню Конституції та законів України, реалізації актів Президента України та органів виконавчої влади, рішень місцевих рад та їх виконавчих органів, розпоряджень сільського, селищного, міського голови, голови районної у місті (у разі її створення) ради, рішень, прийнятих місцевими референдумами;
  • вносити у встановленому порядку пропозиції до проектів місцевих програм соціально-економічного і культурного розвитку відповідних адміністративно-територіальних одиниць та проектів місцевих бюджетів;
  • організовувати на добровільних засадах участь населення у здійсненні заходів щодо охорони навколишнього природного середовища, проведення робіт з благоустрою, озеленення та утримання в належному стані садиб, дворів, вулиць, площ, парків, кладовищ, братських могил, обладнанні дитячих і спортивних майданчиків, кімнат дитячої творчості, клубів за інтересами тощо;
  • з цією метою можуть створюватися тимчасові або постійні бригади, використовуватися інші форми залучення населення;
  • організовувати на добровільних засадах участь населення у здійсненні заходів щодо охорони пам’яток історії та культури, ліквідації наслідків стихійного лиха, будівництві і ремонті шляхів, тротуарів, комунальних мереж, об’єктів загального користування із дотриманням встановленого законодавством порядку проведення таких робіт;
  • здійснювати контроль за якістю надаваних громадянам, які проживають у жилих будинках на території діяльності органу самоорганізації населення, житлово-комунальних послуг та за якістю проведених у зазначених жилих будинках ремонтних робіт;
  • надавати допомогу навчальним закладам, закладам та організаціям культури, фізичної культури і спорту у проведенні культурно-освітньої, спортивно-оздоровчої та виховної роботи серед населення, розвитку художньої творчості, фізичної культури і спорту; сприяти збереженню культурної спадщини, традицій народної культури, охороні пам’яток історії та культури, впровадженню в побут нових обрядів;
  • організовувати допомогу громадянам похилого віку, інвалідам, сім’ям загиблих воїнів, партизанів та військовослужбовців, малозабезпеченим та багатодітним сім’ям, а також самотнім громадянам, дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування, вносити пропозиції з цих питань до органів місцевого самоврядування;
  • надавати необхідну допомогу органам пожежного нагляду в здійсненні протипожежних заходів, організовувати вивчення населенням правил пожежної безпеки, брати участь у здійсненні громадського контролю за додержанням вимог пожежної безпеки;
  • сприяти відповідно до законодавства правоохоронним органам у забезпеченні ними охорони громадського порядку;
  • розглядати звернення громадян, вести прийом громадян;
  • вести облік громадян за віком, місцем роботи чи навчання, які мешкають у межах території діяльності органу самоорганізації населення;
  • сприяти депутатам відповідних місцевих рад в організації їх зустрічей з виборцями, прийому громадян і проведенні іншої роботи у виборчих округах;
  • інформувати громадян про діяльність органу самоорганізації населення, організовувати обговорення проектів його рішень з найважливіших питань.

Сільська, селищна, міська, районна у місті (у разі її створення) рада може додатково наділяти частиною своїх повноважень орган самоорганізації населення з одночасною передачею йому додаткових коштів, а також матеріально-технічних та інших ресурсів, необхідних для здійснення цих повноважень, здійснює контроль за їх виконанням.

Як бачимо, ОСН на відміну від ОСББ, як суб`єкта господарювання, має більш широке коло повноважень і носить ознаки громадської та представницької функцій. Тож сильні сторони ОСН - це слабкі сторони ОСББ, і навпаки. Так, наприклад, ОСББ створюється власниками житлових та нежитлових приміщень для обслуговування будинку та в межах цього будинку, а ОСН може створюватися мешканцями відповідної території в її межах, що вже на початковому рівні може принести економію коштів на утримання штату працівників. Фінансування діяльності ОСН відбувається з місцевого бюджету, тоді як діяльність ОСББ фінансується виключно за рахунок його членів, що може стати непід’ємною ношею для мешканців старих чи малих будинків. Іншим аспектом є те, що мешканці ОСББ самі визначають вартість, порядок та виконавця робіт, а не тільки слідкують за їх виконанням. Також їм не доведеться чекати «манни небесної» від чиновників та депутатів у вигляді бюджетних коштів, які отримати в нашій державі, згодьтесь, ой як нелегко.

Тож, яку саме форму обрати, вирішувати вам! Ми, в свою чергу, просимо витратити деякий час на вивчення цих питань, і тоді фундамент вашого подальшого існування буде міцним. Можливо створення обох структур одночасно, та потрібно пам`ятати байку Леоніда Івановича Глібова «Либідь рак і щука», щоб не вийшло «та тільки віз й досі там».

Якщо ваш ОСББ чи ОСН вже існує та працює на підтримання існуючого стану будинку, то рано чи пізно стане питання про залучення коштів для його поліпшення чи модернізації (наприклад енергоефективності). Існують декілька видів таких залучень:

  1. Партнерські проекти – головною особливістю цих проектів є те, що партнери спільно розробляють умови проекту та спільно його реалізують на заздалегідь визначених умовах. Частка участі у проекті може бути і нематеріальною, наприклад ,якщо мешканці самі виконують роботи.

  2. Грантові програми – це кошти які виділяються грантодавцем на реалізацію проектів за його аплікаційними формами (цільові вимоги до проектів) та реалізуються поетапно на умовах визначених грантодавцем.

  3. Кредитні програми – це програми які реалізовуються насамперед державними банками України та Європейськими установами (наприклад ЄБРР), містять всі ознаки кредитування, але на пільгових умовах.

Детальніше умови реалізації програм ви можете з`ясувати на офіційних сайтах державної влади та місцевого самоврядування у своєму регіоні, сайтах державних банків та сайтах благодійних фондів.

«Скупий платить двічі» - ця всім знайома і неодноразово перевірена власноруч фраза як найкраще характеризує становище в питанні становлення голів ОСББ. В гонитві за примарною вигодою вони ладні наймати на роботу будь кого, аби подешевше. Та в питанні обслуговування будинку це не тільки малоефективно, але навіть небезпечно. Розглянемо один простий приклад. Діяльність ОСББ складається з двох частин: господарсько – фінансова та інженерно – обслуговуюча частина. Голова не може бути професіоналом одночасно і в тій і в іншій та буде вимушений залучати сторонніх спеціалістів, зарплатня яких буде лягати, фінансовим тягарем, на співвласників. Працівники ж в свою чергу будуть простоювати, тому що об`єми робіт в одному ОСББ порівняно малі.

Вирішення цього питання лежить у двох площинах: або створення ОСББ за територіальним принципом та утримання спільного штату працівників, або залучення обслуговуючої компанії (не плутати з управителем). До речі, при залученні обслуговуючої компанії ви можете замовити тільки ті послуги, які не в змозі виконати самотужки.

Багато років комунальні обслуговуючі кампанії (ЖЕКи) виховували в нас розуміння, що за свою платню ми нічого не повинні отримувати, і чи буде ремонт у нашому під`їзді чи ні, залежить цілковито від начальника ЖЕКу. Та це не так. сплачуючи комірне, ми повинні отримувати якісну, своєчасну послугу, і, обираючи підрядника чи обслуговуючу компанію, пам`ятайте про це. Міняйте та вибирайте до тих пір, поки не станете максимально ефективними, це не тільки ваше право, а й обов`язок. Пам`ятайте: кожен коваль власного щастя та добробуту!